La fiscalité des investissements Malraux
La loi Malraux prévoit l'application d'un régime de faveur pour les charges spécifiques supportées lors de la restauration de logements locatifs situés dans les "Sites patrimoniaux remarquables" (secteurs sauvegardés et périmètres de restauration immobilière : ZPPAUP et AVAP) et, jusqu'au 31 décembre 2024, dans les quartiers anciens dégradés et dans les quartiers présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU et QAD).
Principes de l'investissement Malraux
Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d'une réduction d'impôt si les revenus de la location de l'immeuble sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Le montant des travaux retenu pour le calcul de la réduction d'impôt est plafonné à 400 000 € pour un période de 4 années consécutives.
La réduction d'impôt Malraux est réservée aux contribuables résidents fiscaux français, qui investissent dans la rénovation d'immeubles à caractère historique destiné à la location (engagement minimal de 9 ans). Cette réduction d'impôt n'est pas concernée par le plafonnement global des niches fiscales.
Les travaux sont pilotés par un Architecte des Bâtiments de France et doivent conduire à la restauration de l'intégralité de l'immeuble.
L'investissement dans une opération de restauration immobilière du dispositif Malraux peut être réalisé :
- en direct,
- par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés,
- ou par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier.
Les dépenses éligibles et taux de réduction
La base de la réduction d'impôt est constituée des dépenses visées ci-dessous supportées par le contribuable.
Les charges ouvrant droit à la réduction d'impôt sont limitativement énumérées par l'article 199 tervicies du CGI :
- les dépenses de réparation et d'entretien,
- les primes d'assurance,
- les dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
- les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
- les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales,
- frais de gestion,
- frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.
Les dépenses ouvrant droit à réduction sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivante.
Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € par immeuble au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante. Cette limite de 400 000 € est également une limite globale par contribuable et pour une période de quatre années consécutives.
Le taux de la réduction d'impôt est différent selon le lieu de situation de l'immeuble faisant l'objet de la restauration.
Le taux de réduction applicable dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) est de : 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, ou dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé 22 % du montant des dépenses éligibles dans les autres cas (PVAP approuvé ou déclaration d'utilité publique).
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.