La fiscalité des LMNP (location meublée non professionnelle)
La location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité : le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC et non de celle des revenus fonciers.
Si le propriétaire est une société passible de l'impôt sur les sociétés, c'est cet impôt qui est applicable. La loi de finances pour 2024 modifie la fiscalité du meublé de tourisme.
Il est important à ce stade de réaliser un bilan fiscal immobilier pour maitriser parfaitement votre stratégie patrimoniale.
Le principe de la LMNP
De par les avantages fiscaux, il peut être judicieux de transformer la location nue en location meublée.
Si l'une des 2 conditions de la location meublée professionnelle ne sont pas remplies, la location est non professionnelle. En effet, la location est qualifiée de « professionnelle », du point de vue fiscal, lorsque ces 2 conditions sont remplies cumulativement : le loueur doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles (TTC) par l'ensemble du foyer fiscal, l'activité de loueur en meublé professionnel doit excéder les autres revenus d'activité du contribuable.
Il existe plusieurs démarches fiscales nécessaires afin de passer vos revenus en location meublée non professionnelle (LMNP).
Il existait également dans le cadre d'investissement en LMNP, les achats de résidence de services bénéficiant de réduction d'impôt dans le cadre du Censi-Bouvard (réduction d'impôt de 11% de l'investissement sous conditions). Mais ce régime n'est plus applicable depuis le 31 décembre 2022.
Les locations en Airbnb sont également concernées (ou au travers d'autres plateformes collaboratives). A noter que la règlementation applicable pour la location meublée « de courte durée » (également dénommée « touristique » ou « saisonnière ») diffère selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.
Les expatriés peuvent également investir en location meublée et bénéficier des ses avantages.
Quelle est l'imposition ?
S'agissant du LMNP, l'avantage procuré par la location en meublé et l'imposition consécutive dans la catégorie des BIC est de pouvoir bénéficier du régime micro BIC ou de la possibilité d'amortir le bien.
En effet, la location meublée étant une activité commerciale, les revenus tirés de cette location sont imposables dans la catégorie des BIC (mais attention non professionnels) et non dans celle des revenus fonciers. Vous serez également redevable des prélèvements sociaux (pas de cotisations sociales si ce n'est pas de la location saisonnière).
Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal) est déterminé d'après les critères ordinaires. Le régime applicable dépend du montant des recettes annuelles. Des déclarations fiscales sont à réaliser.
Si les recettes n'excèdent pas 77 700 € en 2024 (imposition des revenus de 2023), le bailleur relève pour l'impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ».
Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : le bailleur porte directement sur sa déclaration d'ensemble des revenus le montant brut de ses recettes. Le revenu net imposable est calculé par l'administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.
Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et l'amortissement de l'immeuble ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.
Pour les locations saisonnières, ce seuil n'a pas à être réduit au prorata du temps.
Les propriétaires de meublés de tourisme relèvent du micro-BIC si leurs recettes n'excèdent pas 188 700 €.
Dans ce cas, l'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.
Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, même si le total des recettes est inférieur à 77.700 €.
Tous les schémas présentés ne doivent pas être réalisés dans un but principalement ou uniquement fiscal et doivent être impérativement validés par vos conseillers habituels.